Dieser Leitfaden erklärt, wie eine mögliche Nutzungsänderung „zu einer einschränkenderen Nutzung” im Sinne des Bodendekretes (DS) analysiert wird, insbesondere im Rahmen einer BDES-Akte.
Die Kernfrage: Ob die Verpflichtungen aus Artikel 23 des Bodendekretes ausgelöst werden und ob eine konforme Bodenuntersuchung erforderlich ist.
1. Grundlagen
1.1. Rechtliche Nutzung
Die rechtliche Nutzung entspricht der planungsrechtlichen Zweckbestimmung des Grundstücks (Sektorenplan, lokaler Orientierungsplan, Zuweisungskarten usw.).
Die Zuordnungen zwischen diesen Zweckbestimmungen und den fünf DS-Nutzungstypen (I bis V) sind in der Tabelle in Anhang 2 des Bodendekretes aufgeführt.
In der Praxis müssen Sie für die rechtliche Nutzung:
- Die Zweckbestimmung im Sektorenplan und ggf. Überlagerungen oder andere lokale Vorschriften identifizieren.
- Diese Zweckbestimmung in die Tabelle von Anhang 2 übertragen. 💡 Gute Nachricht: Airplan erkennt die rechtliche Nutzung automatisch.
- Den DS-Nutzungstyp (I, II, III, IV oder V) ableiten.
1.2. Tatsächliche Nutzung
Die tatsächliche Nutzung entspricht dem, was tatsächlich vor Ort geschieht, unabhängig von der planungsrechtlichen Zweckbestimmung.
Die Zuordnungen zwischen tatsächlichen Nutzungen und DS-Nutzungstypen sind in Anhang 3 des Bodendekretes aufgeführt.
2. Wie erkennt man eine Änderung zu einer einschränkenderen Nutzung?
2.1. Allgemeines Prinzip
Eine Änderung zu einer einschränkenderen Nutzung liegt vor, wenn die tatsächliche Nutzung zwischen aktuellem und geplantem Zustand zu einem empfindlicheren DS-Typ wechselt (z.B. von Typ IV zu Typ III).
Empfindlichkeitshierarchie:
- Typ I (am empfindlichsten)
- Typ II
- Typ III
- Typ IV
- Typ V (am wenigsten empfindlich)
2.2. Schritt-für-Schritt-Methode
- Identifizieren Sie die aktuelle und geplante tatsächliche Nutzung.
- Vergleichen Sie die DS-Typen — wenn die geplante Nutzung empfindlicher ist, handelt es sich um eine einschränkendere Nutzungsänderung.
- Prüfen Sie die Verpflichtungen aus Artikel 23 — diese können eine konforme Bodenuntersuchung erfordern.
3. Anschauliches Beispiel
- Aktuelle rechtliche Nutzung: Wohngebiet → DS-Typ III
- Aktuelle tatsächliche Nutzung: Kleines Geschäft → DS-Typ IV
- Geplante tatsächliche Nutzung: Wohnen (Wohnungen) → DS-Typ III
👉 Wechsel von Typ IV → Typ III = Änderung zu einer einschränkenderen Nutzung.
5. Praktische Aufmerksamkeitspunkte
- Tatsächliche Nutzung = in der Praxis das entscheidende Kriterium.
- Beziehen Sie sich immer auf die offiziellen Anhänge des Bodendekretes (Anhänge 1, 2 und 3).
- Die Auslösung von Artikel 23 hängt nicht von Erdarbeiten ab.
- Auch eine nur teilweise Änderung des Standorts kann ausreichen, um Artikel 23 auszulösen.
💡 Airplan erkennt automatisch einschränkendere Nutzungsübergänge: Sie müssen die DS-Typen nicht mehr manuell vergleichen.