Cette fiche explique comment analyser un éventuel changement d’usage “vers un usage plus contraignant” au sens du Décret sols (DS), notamment dans le cadre d’un dossier BDES.
L’enjeu : savoir si les obligations de l’article 23 du Décret sols sont déclenchées et si une étude de sol conforme est requise.
1. Rappels de base
1.1. Usage de droit
L’usage de droit correspond à l’affectation planologique du bien, telle que reprise dans les plans (plan de secteur, schéma d’orientation local, cartes d’affectation, surimpositions, etc.).
Les correspondances entre ces affectations et les cinq types d’usage DS (I à V) sont reprises dans le tableau de l’annexe 2 du Décret sols.
Dans la pratique, pour l’usage de droit, il faut :
- Identifier l’affectation du bien au plan de secteur et, le cas échéant, les surimpositions ou autres prescriptions locales.
- Reporter cette affectation dans le tableau de l’annexe 2. 💡 Bonne nouvelle, Airplan détecte l’affectation du droit d’usage automatiquement.
- En déduire le type d’usage DS de droit (I, II, III, IV ou V).
1.2. Usage de fait
L’usage de fait correspond à ce qui se passe réellement sur le terrain, indépendamment de l’affectation planologique.
Les correspondances entre les usages de fait et les types d’usage DS sont reprises dans l’annexe 3 du Décret sols.
2. Comment détecter un changement vers un usage plus contraignant ?
2.1. Principe général
On parle de changement d’usage vers un usage plus contraignant lorsqu’entre la situation actuelle et la situation projetée, l’usage de fait passe vers un type d’usage DS plus sensible (par exemple du type IV vers le type III).
La hiérarchie de sensibilité :
- Type I (le plus sensible)
- Type II
- Type III
- Type IV
- Type V (le moins sensible)
2.2. Méthode pas à pas
- Identifier les usages de fait actuels et projetés.
- Comparer les types DS — si l’usage projeté est plus sensible, il s’agit d’un changement vers un usage plus contraignant.
- Vérifier les obligations de l’article 23 — elles peuvent impliquer la réalisation d’une étude de sol conforme.
3. Exemple illustratif
- Usage de droit actuel : Zone d’habitat → type III DS
- Usage de fait actuel : Petit commerce → type IV DS
- Usage de fait projeté : Résidentiel (appartements) → type III DS
👉 Passage de type IV → type III = changement vers un usage plus contraignant.
5. Points d’attention pratiques
- Usage de fait = critère déterminant en pratique.
- Toujours se référer aux annexes officielles du Décret sols (annexes 1, 2 et 3).
- Le déclenchement de l’article 23 ne dépend pas de la présence de travaux de terrassement.
- Un changement même partiel du site peut suffire à déclencher l’article 23.
💡 Airplan détecte automatiquement les transitions d’usage plus contraignantes : vous ne devez plus comparer les types DS à la main.